In Italia "casa" è quasi religione. Il 70% delle famiglie possiede l'abitazione in cui vive. Ma il dibattito comprare vs affittare raramente avviene su numeri reali. Questo modulo affronta prima casa, seconda casa, mutui, REIT e nuda proprietà — con i dati italiani 2026.
I numeri veri del confronto: costi totali, durata, costo opportunità del capitale
Requisiti, agevolazioni, imposte di acquisto 2026. L'agevolazione under 36 è scaduta
IMU 0,86%, cedolare secca, plusvalenza, la matematica realistica dell'investimento diretto
Eurirs e Euribor maggio 2026, quando conviene il fisso, surroga e mutui green
Notaio, agente, perizia, manutenzione, condominio. Quanto costa davvero comprare casa
Alternative all'investimento diretto: esposizione immobiliare senza i problemi del possesso
Confronto 30 anni con grafico: patrimonio netto scenario "compra" vs "affitta + investe"
Otto errori costosi che si ripetono — e come evitarli
«Pagare l'affitto è regalare soldi» — è davvero così, o dipende dai numeri?
«Pagare l'affitto è regalare soldi» è una frase che si sente spesso al bar o in famiglia. È una mezza verità. La verità completa è: un affitto può essere razionale, un acquisto può essere irrazionale, e viceversa. Dipende dai numeri.
Una tantum + ricorrenti:
Se prevedi di stare lì meno di 7 anni, affitta. Se più di 10 anni e il mercato locale ha prezzi stabili (rapporto prezzo/affitto annuo 15-20 anni), valuta l'acquisto. Tra 7 e 10 anni è una zona grigia che dipende dai numeri specifici.
Cosa vuol dire davvero "prima casa" in Italia — e quali agevolazioni porta con sé nel 2026?
In Italia "prima casa" non significa la prima casa che compri nella vita. Significa l'abitazione che soddisfa contemporaneamente questi requisiti:
IMU prima casa: esente, tranne le categorie di lusso A/1, A/8, A/9 dove l'aliquota base è 0,5% (max 0,6%).
Dal 2021 al 2024 era prevista un'esenzione totale dalle imposte di registro per gli under 36 con ISEE < 40.000€. Scaduta nel 2024, non prorogata dalla Legge di Bilancio 2026. Oggi tutti gli under 36 pagano le agevolazioni standard al 2%.
Comprare una seconda casa come investimento: i numeri italiani 2026 reggono davvero?
Una "seconda casa" è qualunque abitazione che non rispetta i requisiti di prima casa: casa vacanza, casa al mare, immobile per investimento, casa per il figlio fuori sede. I costi sono nettamente più alti su tutti i fronti.
Su un immobile da 200.000€ di prezzo (valore catastale ~150.000€), la differenza tra prima e seconda casa è circa 10.500€ di imposte iniziali (3.000€ vs 13.500€).
I Comuni possono ora applicare aliquote agevolate IMU su seconde case "a disposizione del proprietario" (non affittate, non concesse in comodato), in base all'effettivo utilizzo. Beneficio di entità variabile a seconda del comune.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Acquisto + 12% imposte/spese | 224.000€ |
| Affitto annuo (1.000€/mese) | 12.000€ |
| Costi annui (IMU + condominio + manutenzione + sfitto 5%) | −4.050€ |
| Cedolare secca 21% | −2.520€ |
| Reddito netto annuo | 5.430€ |
| Rendimento netto su capitale | 2,4% |
Se il capitale fosse investito in PAC ETF MSCI World a 6-7% medio annuo: 13.440-15.680€/anno di rendimento atteso lordo. La conclusione che molti italiani non vogliono sentire: l'investimento immobiliare diretto in Italia rende mediamente meno del PAC su ETF, oltre a essere illiquido, concentrato, e ad alta intensità di gestione.
Quanti euro di differenza c'è tra scegliere il fisso o il variabile su un mutuo a 25 anni?
Il mutuo è l'altro pezzo cruciale dell'equazione casa. Quasi nessuno compra senza mutuo, e la scelta del tipo di mutuo determina migliaia di euro di differenza nel costo totale.
La rata mensile è uguale per tutta la durata del mutuo. Si calcola sull'Eurirs (Interest Rate Swap) di durata corrispondente al mutuo, più uno spread bancario di 0,5-1,5%.
Eurirs a maggio 2026:
| Durata | Eurirs |
|---|---|
| 10 anni | ~3,05% |
| 15 anni | ~3,21% |
| 20 anni | ~3,24% |
| 25 anni | ~3,22% |
| 30 anni | ~3,17% |
Mutui fissi di mercato: TAN 2,25-3,20% (prima casa efficiente, garanzia Consap), 3,5-4,5% per casi standard.
La rata cambia nel tempo, indicizzata all'Euribor + spread bancario.
Euribor a maggio 2026:
| Scadenza | Euribor |
|---|---|
| 3 mesi | ~2,24% |
| 6 mesi | ~2,55% |
| 12 mesi | ~2,86% |
Mutui variabili: TAN tipico 2,5-3,2% (lievemente più bassi del fisso oggi).
L'Euribor è passato da -0,5% a 4% in 18 mesi, le rate sono raddoppiate, alcune famiglie sono andate in difficoltà. Da allora la quota di nuovi mutui a tasso fisso è rientrata al 90% circa nel 2026.
La nostra posizione operativa: in un contesto di tassi BCE fermi al 2% da metà 2025 e mercato che ritiene conclusa la stagione dei tagli (con possibili rialzi futuri), il fisso è generalmente la scelta più razionale per le famiglie italiane medie, anche se costa 0,3-0,8% in più del variabile oggi. La prevedibilità della rata vale quel premio.
Surroga: ogni mutuo può essere "spostato" gratuitamente a un'altra banca se questa offre condizioni migliori (legge Bersani 2007). Senza penali, senza costi aggiuntivi. Una pratica sottoutilizzata che vale spesso 5.000-15.000€ di risparmio.
Mutui green: per immobili in classe energetica A o B, le banche offrono spread ridotti (0,2-0,4% in meno). Differenziale fisso-variabile per un green mortgage: 0,45% vs 0,75% per immobile non green.
Comprare una casa da 200.000€: qual è il costo reale quando si considerano tutte le spese?
Quando si calcola il "costo della casa", molti italiani considerano solo il prezzo. La realtà è diversa.
| Voce | Stima |
|---|---|
| Imposta di registro 2% su valore catastale (~150.000€) | 3.000€ |
| Imposta ipotecaria + catastale fisse | 100€ |
| Notaio (atto + mutuo) | 2.500-4.000€ |
| Agente immobiliare 3% (lato acquirente) | 6.000€ + IVA |
| Perizia bancaria mutuo | 250-350€ |
| Istruttoria mutuo | 500-1.500€ |
| Imposta sostitutiva mutuo (0,25% per prima casa) | ~500€ |
| Totale una tantum | ~13.000-15.000€ |
Equivale al 7-8% del prezzo. Significa che hai bisogno di +7-8% di apprezzamento immobiliare solo per pareggiare, prima di iniziare a guadagnare.
| Voce | Stima annua |
|---|---|
| Manutenzione ordinaria (~0,5-1%) | 1.000-2.000€ |
| Manutenzione straordinaria ammortizzata (~0,3-0,5%) | 600-1.000€ |
| Spese condominiali | 600-1.800€ |
| Assicurazione incendio/scoppio | 150-300€ |
| Bollette luce/gas/acqua | 1.500-2.500€ |
| TARI (rifiuti) | 200-500€ |
| Totale ricorrente | ~4.000-7.500€/anno |
Come si ottiene esposizione al real estate senza comprare fisicamente un immobile?
Se vuoi esposizione al mercato immobiliare senza i problemi dell'acquisto diretto (concentrazione, illiquidità, gestione), esistono due strade alternative ben diverse tra loro.
Sono società quotate che possiedono e gestiscono portafogli di immobili. Distribuiscono per legge il 90% degli utili come dividendi. Si comprano in borsa come azioni o tramite ETF specializzati.
Per esposizione al mercato globale via REIT, gli ETF UCITS pratici sono:
Quando ha senso: per chi vuole una piccola quota di esposizione real estate (5-15%) in un portafoglio diversificato, senza i problemi del possesso diretto.
Il proprietario di un immobile vende la nuda proprietà a qualcuno (acquirente), mantenendo per sé l'usufrutto — cioè il diritto di abitare la casa fino alla morte. Alla morte dell'usufruttuario, l'acquirente diventa pieno proprietario senza ulteriori passaggi.
| Età venditore | Valore usufrutto | Valore nuda proprietà |
|---|---|---|
| 60-65 anni | 50% | 50% |
| 65-70 anni | 40% | 60% |
| 70-75 anni | 30% | 70% |
| 75-80 anni | 25% | 75% |
| 80-85 anni | 20% | 80% |
| 85+ anni | 15% | 85% |
Esempio: casa da 250.000€ venduta da una signora di 78 anni. Nuda proprietà: 75% × 250.000 = 187.500€. La signora riceve 187.500€ subito, continua a vivere lì gratis. L'acquirente, alla morte di lei (statisticamente 10-15 anni dopo), diventa proprietario di una casa che probabilmente vale 280.000-330.000€.
Lunga durata imprevedibile, possibili contenziosi sulla manutenzione straordinaria, tassazione di acquisto come compravendita normale (registro 9% se seconda casa). Non è un investimento per principianti.
Dato il tuo contesto specifico, conviene comprare casa o affittare e investire la differenza?
Inserisci i tuoi parametri. Il calcolatore confronta i due scenari anno per anno per la durata selezionata, mostrando il patrimonio netto al termine.
Quali sono gli otto errori più costosi nelle decisioni immobiliari — e come si evitano?
Otto errori che costano caro: